大阪ミナミの心斎橋エリアは、大阪の中で最もインバウンドの影響（正の影響も負の影響も）を受けたエリアといえます。
加えて、もともとの地価水準等も高位であることから、コロナ前の上昇局面においては上昇局面であることを反映した・コロナ禍の現在においてはテナント需要の減退を反映したトラブル等も多発しているようです。
心斎橋エリアにおける弊社評価実績等
弊社では、ご縁もあって心斎橋エリアの案件を多く担当させていただいております。近時（過去3年以内）に成果物を提出させていただいたものは以下の通りとなっております。
- 心斎橋筋商店街内店舗地代訴訟における裁判所鑑定に対する反論文作成（意見書）
- 心斎橋エリアの大型ビル内テナント（医療系テナント）の立退料
- 心斎橋エリアの大型ビル内テナント（医療系テナント）の立退料（上記とは別件）
- 心斎橋筋商店街内の店舗に関する立退料
- 心斎橋筋商店街近接店舗の地代増額鑑定書
- 心斎橋筋商店街内店舗の地代増額（意見書）
このほか心斎橋筋商店街内店舗の家賃減額・心斎橋筋商店街内の店舗区画の地代増額・心斎橋筋商店街内の土地購入価格・心斎橋筋商店街近接店舗の賃料増減額・心斎橋エリアのオフィスビルの立退料についても、相談を受け・もしくは継続中となっております。
このような状況ですので、心斎橋エリアに関する情報については常にキャッチアップしておりますし、定期的に現地の様子も見に行くようにしております。
心斎橋エリアの不動産鑑定等ご発注の際に了承いただきい点
当該エリアは鑑定的には非常に難しいエリアで、
- 地価公示・地価調査等の水準が、実勢価格と大きく乖離している
- 中心となるテナントの業態も、時期によって変わっている
- 上記の反映もあり、賃料水準の推移が他のエリアと異なる動きをしている
- 公表値である賃料データが実態を反映していない部分がある（オフィス賃料の様に、そのまま使用すると異常値が出がちである）
- 店舗賃料データの入手が極めて困難である
- 現下においては空き店舗も多いが、収益物件の需要者は『アフターコロナ』を見据えた投資判断をしており、この現実に留意しないと的外れな価格を導出することになる
と、評価を行うにあたっては『ややこしい要素しかない』と言い切れるようなエリアです。
また、価格・賃料水準の高いエリアですので、ちょっとした状況把握の違いから生じる絶対的な価格・賃料のぶれが、ご依頼者様に与える影響も大きくなります。
ですので、鑑定評価等を行わせていただく際には、他のエリア以上に情報収集・情報分析に労力・費用を要しますので、評価スケジュールにも余裕を頂きたいですし、鑑定等費用も高位に設定させていただかざるを得ない点、あらかじめご了承いただければと存じます。
お問い合わせ
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