大阪市中央区の不動産鑑定評価

大阪市中央区は弊社創業の地(中央区南久宝寺町1丁目)であり、現住所(中央区伏見町2-2-3・北浜駅より徒歩2分)を置く区ですので、大阪市域においても特に思い入れを持っている区です。

また、昨今の価格変動・賃料変動が特に著しく、各種公的価格との乖離も大きいエリアですので、価格動向・賃料動向は常に注視しており、仲介業者との意見交換等も密に行うようにしております。

中央区内においても、心斎橋は一種特殊なエリアです。弊社では、心斎橋エリアにおいても多く実績を有しているとともに、同エリアの物件についても重点的に取り組んでおります。
⇒心斎橋エリアの不動産鑑定等

大阪市中央区内不動産の近年の評価実績(直近5件)

  • 店舗ビルの継続賃料及び立退料算定(意見書)
  • 大型店舗ビルの立退料算定(意見書)
  • 事務所ビル賃料(行政財産使用料)についての算定(意見書)
  • 店舗ビルの立退料算定(意見書)
  • 店舗ビル敷地の地代増額(継続賃料の鑑定評価)

大阪市中央区の地価情報(2021年最高価格地点等)

地価公示・地価調査における大阪市中央区の最高価格地点は、中央区宗右衛門町7-2の地価公示<大阪中央5-2>・地価調査<中央5-3>(地価公示・地価調査の重複地点)です。

大阪市中央区地価情報

上記地図の概ね中心付近に表示された戎橋北側の店舗ビルで、直近の調査である令和3年地価公示(令和3年1月1日時点価格)では平米単価で2,110万円(坪単価6,975万円)になります。

当該地点は、大阪市北区の最高価格地点である地価公示<大阪北5-28>・地価調査<北5-2>(グランフロント)と大阪市内最高価格地点を争っていて、平成30年地価公示以降こちらが大阪市内最高価格地点でしたが、令和2年の地価調査以降グランフロントに最高価格地点の地位を明け渡しました。

因みに、上記地図の右下に表示された<大阪中央5-19>(旧「づぼらや 道頓堀店」)は、令和3年地価公示における商業地の中で全国最大の下落率(△28.0%)を記録した地点なのですが、その近隣で公示価格の2倍近くで取引が成立しているという情報が発表されました(⇒JLLレポート:全国の商業地の地価公示で最大の下落となった大阪“ミナミ”-実勢価格との乖離が目立つ)。

また、心斎橋筋商店街に設定された地価公示ポイント<大阪中央5-23>(サンドラッグの入居するGビル心斎橋05)も近時にJ-REIT(日本都市ファンド投資法人)が取得していますが、こちらも取得価格の土地配分額は、公示価格を上回る価格での取引になっていました(⇒取得時のプレスリリース)。

この様に、リアリティのある地価・賃料を把握することが非常に困難であるとともに、総額も大きく成る傾向にあるエリアですので、評価に当たっては細心の注意が必要なエリアです。


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