若手弁護士の先生向け記事

このカテゴリーの記事は、不動産関連事件に関する経験の浅い若手弁護士の先生に向けて、不動産鑑定の基礎知識や、交渉・訴訟等の進行時に知っておいていただいた方が良い内容をまとめたものです。

未だ執筆未了のものも多いのですが、下記の目次のようなイメージで記事を入れて行く予定です(執筆済のものは記事名にリンクを貼っています)。

また、目次の前(この文章の下)に、概ね月1で更新する不動産に関連するトピックも入れていますので、話のネタ等にご活用いただければと存じます。

令和3年6月のトピックです。
5月のトピック(目次の下に置いています)で、「オフィス賃貸市場の潮目が変わった」旨を書きましたが、収益不動産の売買市場においては外資の購買意欲がますます高まっているようです。
*参照記事⇒ゴールドマンサックス日本不動産投資倍増(日経)
要するに「世界的な金余り」と、「日本の不動産の相対的な安さ」が原因な訳ですが、この流れが続きますと、日本の収益不動産は、テナント需要の減少で家賃は下がるけれど、買手は多く積極的なので価格は下がらない(むしろ上がる)という、気持ちの悪い状況になる可能性があります。

目次

不動産鑑定評価(価格評価)の基礎知識

継続賃料・賃料交渉の基礎知識

継続賃料・賃料交渉の実践論

その他

※一般カテゴリー記事ですが、参考にして頂きたい記事

令和3年5月のトピックです。
最近、オフィス賃貸市場が気持ち悪くなってます。
大手仲介会社の三鬼商事発表の最新データ(R3.4時点)によると、東京ビジネス地区平均空室率が5.65%と、好況/不況の分水嶺である5%を超えました(⇒元データへ)。
大阪では未だ4.01%ですが、新築物件の空室率が75%超という驚くべき水準になっています(⇒元データへ)。
今のところ、調停・訴訟においては、オフィス市場が大崩れしていないこともあって賃料増額が主流ですが、今後オフィス床の大量供給も控えていますし、現実に潮目が変わってきた感がありますので、増額を考えているクライアント様がいる場合、早めに増額請求を起こしておいた方が良いと思われます。
若手弁護士の先生向け記事

収益還元法-超入門1(鑑定評価の基本的な手法解説3)

基本的手法解説第三回目の今回は、収益還元法について解説を行います。 収益還元法のイメージは、家賃収入からその物件の価格を求めるというものですが...私も鑑定の勉強を始めた当初、「なぜ家賃÷利回り=価格になるのか?」がさっぱり分かりませ...
若手弁護士の先生向け記事

原価法-超入門(鑑定評価の基本的な手法解説2)

基本的手法解説第ニ回目の今回は、原価法について解説を行います。 原価法は、相続税・贈与税算定の際の通達評価や、固定資産税評価の考え方と基本的に同じですので比較的馴染みやすいと思いますが、色々問題点も有りますのでその辺りもじっくりと。 ...
若手弁護士の先生向け記事

ちょっと進んだ調停・訴訟における調査報告書・意見書の活用術

我が国における不動産関連訴訟においては、裁判所が鑑定士を選任して行う『第三者鑑定』が取られる場合がほとんどです。 この中で、(鑑定士的には悲しいのですが)「どうせ訴訟になれば第三者鑑定でお金がかかるので、鑑定書ではなく調査報告書・意見...
若手弁護士の先生向け記事

取引事例比較法-超入門(鑑定評価の基本的な手法解説1)

不動産鑑定評価書の中では、いろんな方法で試算価格・試算賃料を出している訳ですが、鑑定書を読んでも何をやっているのか分からない部分も多いかと思います。 もちろん、弁護士の先生が鑑定評価手法の詳細までマスターする必要は無い訳ですが、概要を...
若手弁護士の先生向け記事

試算価格の調整という謎の行為を解明

弁護士の先生から不動産鑑定評価書に対して良く問われる疑問として、 収益価格=鑑定評価額にしているのに、なぜ積算価格を求めているの? 各価格のウエイト付けって結局何?なぜ毎回違うの? といった、『試算価格の調整⇒鑑定評価...
若手弁護士の先生向け記事

鑑定評価=プロファイリング?~鑑定評価の基本的な発想と『正常価格』のリアルなイメージ

先生は今後多くの鑑定書を見ることになり、また不動産鑑定士とタッグを組んで訴訟における作戦を立てて行かれることになるでしょう。 この中で、『不動産鑑定士という人種が、どういう発想で価格を出しているのか?』を知っておいていただいた方が、話...
若手弁護士の先生向け記事

賃料増減額交渉で『直近合意を作る』という発想

今回は、賃料交渉の応用編といいましょうか、多少ずるがしこい方法といいましょうか...なのですが、『直近合意を作る』という発想について書いてみたいと思います。 今回は、2つの事案を題材として進めていきたいと思います。 この記事は、過去...
若手弁護士の先生向け記事

賃料増減額交渉時の『お土産』一覧

賃料増減額交渉は、『判決をもらう』という場合以外は文字通りの『交渉』になります。 『交渉』である以上、相手方からの満額回答は期待できませんので、こちらとしても何らかの『譲歩』・『お土産』を用意してあげる必要が有ります。 勿論最大...
若手弁護士の先生向け記事

継続賃料=差額配分法(1/2配分)と思うとかなり危険

継続賃料は、不動産事件の中でも、弁護士の先生にとって馴染のある分野かと思います。 私はこの分野が大好きでして、私的鑑定・公的鑑定の双方で多数鑑定を書かせていただいております。 この中で実感しているのが、『継続賃料は、結局1/2配...
若手弁護士の先生向け記事

「相続財申告時の価格」と「実勢価格」はこんな理由で乖離する

不動産に関連する事件を受任された際、まず不動産価格の基準として見られるのが、 税理士の先生が作成した相続税申告時の相続財産一覧表 固定資産税の評価額 相続税路線価・地価公示価格・地価調査価格 ではないでしょうか?...
タイトルとURLをコピーしました