継続賃料評価（賃料の改定に伴う評価）や、所得税課税時における取得価格不明土地の評価を行う場合、取引事例が入手できないような時期においては、地価公示・相続税路線価・固定資産税評価額等の公的価格を頼りに行うことになります。
地価公示に関しては、昭和45年から存在し、これが近隣に有れば問題が良いのですが、
- 制度開始当時はポイント数が少ない
- 基本定点観測の継続評価ですが、様々な理由で長期間継続しているポイントが少ない
という実態があります。
この中で、
- 対象不動産の前面街路価格を示し、過去からの資料が入手しやすい相続税路線価
- 対象不動産自体の価格を示す固定資産税評価額
がクローズアップされがちなのですが、以下の「土地の公的価格（評価）の一元化」との兼ね合いで、これの利用には注意が必要です。
土地の公的価格（評価）の一元化とは？
土地の公的価格（評価）の一元化というのは、当初ばらばらに動いてきた地価公示価格（地価調査価格）・相続税路線価・固定資産税評価額を統一的なものとしようという発想です。
現在常識になっている
- 地価公示・地価調査価格は実勢価格
- 相続税路線価は、実勢価格の8割水準
- 固定資産税評価額は、実勢価格の7割水準
というのは、この土地の公的価格（評価）の一元化の結果として成り立っているものです。
移行は平成4年（相続税）・平成6年（固定資産税）
そして、この土地の公的価格（評価）の一元化への移行は、意外に遅くて、
- 相続税路線価は平成4年評価から
- 固定資産税評価額は平成6年評価から
になります。
ですので、
- 相続税路線価で見ると、平成3年評価までとそれ以降に、
- 固定資産税評価で見ると、平成5年評価（平成3年評価の時点修正）までとそれ以降に、
連続性が認められない（というか、相当な断絶が存する）という事になります。
実際に検証を行ってみると、固定資産税評価に関しては平成6年評価とそれまでの間に大きな格差があるのですが、相続税路線価に関しては２年～３年かけてソフトランディングしていました。
過去の地価を知りたい場合の対応
このような中で、過去（平成4年・平成6年以前）の地価を知りたい場合の対応ですが、
- 取引事例等が探せる立場ならば、取引事例等を探す
- 地価公示をうまく活用する
- 相続税路線価・固定資産税評価額で追いかけていくのは、平成4年・平成6年までとし、それ以前は格差の検証等のみで活用する
- 最終価格を（一般社団法人）不動産研究所の地価指数によって検証を行う
等の慎重な作業が必要と言えるでしょう。
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