『底地』というと、「なかなか買い手の付かない土地で、価格についても更地価格の半分以下」というようなイメージをお持ちではないでしょうか？
確かに、世の中には、そういう底地（私は勝手に『第一世代の底地』と呼んでいます）も多いのですが、最近はむしろ更地よりも高額で取引される底地（私は勝手に『第二世代の底地』と呼んでいます）も出てきています。
そしてこのことが、遺産分割・遺留分侵害等の場面で相続財産価格に大きな影響を及ぼす場合が出て来ます。
今回は、この点についてまとめていきたいと思います。
前提：不動産鑑定における底地の定義
まず大前提ですが、『底地』という言葉は、「建物の敷地」という意味合いで使用される場合があります（むしろ、こちらの方が多いかもしれません）。
しかし、鑑定的には、「底地とは、宅地について借地権の付着している場合における当該宅地の所有権をいう。」と規定されるとともに、「借地権とは、借地借家法（廃止前の借地法を含む。）に基づく借地権（建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権）をいう」と規定されています。
ですので、鑑定的な『底地』は、「建物所有を目的とする地上権または賃借権の付着した土地」ということになります。
二種類の底地
では、2種類の底地について説明していきます。
第一世代の底地
『第一世代の底地』の典型的なイメージは、「自己居住用建物所有の為の借地権（旧法借地権）が設定された底地」です。
このような底地については、地代が極めて安い場合が多く、更地復帰の可能性は限りなく低いのが特徴です。
ですので、このような土地を購入しても、購入者は半永久的に自分では使えず、安い地代を貰えるだけ（もちろん地代を増額できる可能性は有りますが、ご存じの通りこれも困難です）ということになりますので、市場性は極めて限定的になります。
この種の底地を購入するのは、現借地人もしくは地上げ屋さんくらいで、正常価格は相続税評価時の財産評価通達による評価でおなじみの「更地価格×（1-借地権割合）」よりも更に低廉な価格になります。
第二世代の底地
これに対して『第二世代の底地』の典型的なイメージは、「事業用定期借地権付が設定された路線商業施設の敷地」です。
このような底地については、
- 立地性にすぐれたまとまった面積の土地の稀少性・テナント側の出店競争等によって、高額な地代設定が行われることが多いこと（中には更地価格に対する地代利回りが10％を超えるようなものも見受けられます）。
- 定期借地であることから更地復帰は保証されている
- 建物建設・建物収去もテナント負担であり、地主側の経済的負担は極めて少ない（強いて言えばテナント破綻リスクであるが、建物撤去費用は一時金で一定担保することが可能である）
という特徴を有しています（要するに、非常に優れた収益物件ということになります）。
そして、この特徴は投資家にも注目され、現下においては『収益不動産としての底地市場』が成熟しており、この種の底地が更地よりも高い価格で取引されることは当たり前になっています。
実例として、株式会社ティーマックスの作成した「ティーマックス・リサーチ・レポート 底地の流動化2019上期」より、近畿圏でJ-Reitが取引した『底地』の取引価格÷推定更地価格の比率を見ますと、
- エスコンジャパンリート投資法人が取得したケーズデンキ西神戸店の敷地：更地の1.7倍
- エスコンジャパンリート投資法人が取得した山陽マルナカ水谷店の敷地：更地の2.2倍
- エスコンジャパンリート投資法人が取得したTSUTAYA堺南店の敷地：更地の1.3倍
- 阪急阪神リート投資法人が取得したバロー高槻店の敷地：更地の2.2倍
- ラサールロジポート投資法人が取得した倉庫の敷地：更地の2.2倍
となっており、5件中5件が更地価格を超えています。
このような『第二世代の底地』を、お馴染みの「更地価格×（1-借地権割合）」で把握していると、実勢価格と非常に大きな乖離が生じてきます。
片方は、定期借地権でコストコが出店することが決まっていて、来月から公租公課の10倍の地代（更地価格の12％程度）が入ってきます。もちろんテナントは極めて優良ですので、収益の安定性も抜群です。
これに対し、他方は更地で、先生は自由に使っていただけます…と言えば聞こえは良いですが、何かしないと費用垂れ流しになります。収益を生み出すにはテナントを探して賃料交渉をして等の労力をかけなければいけません。
この中で、どちらかを貰えるとしたら、先生ならどちらを貰いますか？という聞き方をすると、イメージを持っていただけるのではないでしょうか？
この記事のまとめ
この記事では、
- 底地には従前型の『第一世代の底地』と、事業用定期借地権の創設によって生まれた『第二世代の底地』があること
- 『第一世代の底地』は「更地価格×（1-借地権割合）」よりも更に低廉な価格になるのに対し、『第二世代の底地』は更地より高いのがむしろ当たり前であること
- 『第二世代の底地』の価格を「更地価格×（1-借地権割合）」でつかんでいると、実勢価格と大きく乖離が生じて遺産分割・遺留分侵害等における相続財産額にも大きな影響を与えること
を解説しました。意外に大きな問題になりがちですので、ご注意いただければと存じます。
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