我が国における不動産関連訴訟においては、裁判所が鑑定士を選任して行う『第三者鑑定』が取られる場合がほとんどです。
この中で、（鑑定士的には悲しいのですが）「どうせ訴訟になれば第三者鑑定でお金がかかるので、鑑定書ではなく調査報告書・意見書で対応できないか？」という相談を頂くことも多々あります。
今回は、調停・訴訟の場面での調査報告書・意見書の効用を実際の体験をベースにまとめつつ、ちょっと進んだ調査報告書（意見書）の活用についても触れていきたいと思います。
調停における調査報告書（意見書）の位置付け
原則論：できれば調査報告書（意見書）より鑑定書
まず調停における調査報告書（意見書）の位置付けですが、宅建業者による査定書の上・鑑定評価書の下というのが正直なところです。
これもいかがなものかと思うのですが、『鑑定書ではない』という事実をもって『正式な書類ではない』という判断をする調停委員もいらっしゃるのが事実です。
ですので、資金に余裕が有るのであれば、鑑定書を提出する方が有利です。
例外：継続賃料の場合、ますは新規賃料の調査報告書が有利
原則論は上記の通りですが、継続賃料の場合にいきなり『継続賃料の鑑定書』を出してしまうと、これがかえって賃料増額（もしくは減額）の上限値（下限値）を狭めてしまうことになります。
これは交渉において、『自分で自分の首を絞めている』ことになりますので、弊社では継続賃料の調停の場合には、まずは『新規賃料の調査報告書』を提出することをお勧めしています。
これを取っておくことで、新規賃料と現行賃料の乖離を明示できますし、訴訟に移行して第三者鑑定を取得することになる場合にも、その新規賃料水準を一定限度拘束することが可能になります。
また、どこかの段階で相手方が継続賃料の鑑定書を出してきた場合には、『後だしジャンケン』的にそれを批判しつつ、自論を展開する鑑定評価書が書けますので、鑑定書対決になった場合にも先出しよりも有利です。
もちろん、大型案件の場合や、現行賃料と新規賃料に大きな差異のある場合は、調査報告書では心もとない場合も出てきまして、このような場合は原則に戻って、最初から鑑定評価書を提出する方が有利になりますが、上記の構造についてはご理解いただいておく方がご依頼者様の利益になるかと思います。
このような場合にも、新規賃料の調査報告書（意見書）によって現行賃料と新規賃料の水準の格差を明確に示して交渉を進めていくのがベストな方法といえるでしょう。
費用的に鑑定書が厳しい場合の対応
そうは言っても、費用的に鑑定書が厳しい場合も有ろうかと思います。
そのような場合には、調査報告書（意見書）で対応せざるを得ない訳ですが、『後日出てくる第三者鑑定の何処を拘束したいか』を十分に意識した調査報告書（意見書）にすべきです。
調査報告書（意見書）の場合、適用する手法は一つに限定されますし、分析内容も鑑定評価書に比べて薄くなるので、全方位対応は不可能です。
しかし、鑑定評価においても重視される試算価格（試算賃料）は一つであることが多いですし、評価のキモになる部分は当然存在します。
ですので、このような部分を調査報告書（意見書）でしっかりと示していけば、当該調停・訴訟を有利に進めることは可能になりますし、訴訟で第三者鑑定をとることになっても、その結果を一定拘束することが可能になります。
訴訟における調査報告書（意見書）の位置付け
次に、訴訟にまで進んだ場合ですが、訴訟になると相手方は鑑定評価書を出してくる場合が多いですから、やはり調査報告書（意見書）では役不足な場合が多いです。
この中で費用的なことを考えると、『こちらは何も提出せずに第三者鑑定にゆだねる』という方法も有り得ますが、第三者鑑定を担当する鑑定士も提出された資料を見たうえで鑑定評価書を書きますので、（鑑定書を出した）相手方優位の結果になりかねません。
ですので、訴訟になった場合には、鑑定評価書を提出することをお勧めします。
例外-調査報告書（意見書）だからこそ出来ることも有り
原則は上記のとおりですが、鑑定評価書というのは『必ず書かなければいけない事項』の定めなどもあって、書き手としてもなかなかに不自由な部分も有ったりします。
この中で、あえて調査報告書（意見書）にすることで論点を浮き彫りに出来て、その後の訴訟進行を有利に進められるようになる場合もあります。
弊社での実績で言いますと、
- あまりにもひどい（鑑定評価基準の改正に追いつけず、2世代前の基準で評価を行っている）相手方の鑑定書に対して、鑑定書の不備な点を指摘する『鑑定書レビュー』を行う事で、ほぼほぼこちら側の主張に則った第三者鑑定結果を得られた事案
- 当該案件のキモになる部分の分析・検証が行われていない相手方の鑑定書に対し、そのキモになる部分に特化した意見書を作成することで、裁判官の心証を逆転させた事案
などが有ります。
この辺りについては、「具体の事案の中で」という事になる訳ですが、「訴訟になったら何が何でも鑑定評価書という訳でもない」という事は、頭の片隅にでも置いておいて頂けると、どこかで役に立つ場面も有ろうかと思います。
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